Sonja Knorr hatte schon vermutet, dass da noch etwas kommt. Die Spezialistin für Immobilienfonds der Fondsratingagentur Scope hatte den ins Trudeln geratenen Fonds „Uni Immo: Wohnen ZBI“ nie für einen Einzelfall gehalten. Es war eine unheilvolle Melange gewesen, die solche Wertpapiere auf „Betongold“ in Schwierigkeiten brachte. Die Zinswende 2022 hatte in Deutschland die Hauspreise purzeln lassen, was mit zeitlicher Verzögerung auch bei den Immobilienfonds ankam. Zugleich ging die Liebe der Investoren mit steigenden Zinsen auf andere Anlageformen über. Zuerst traf es ausgerechnet solche Fonds, die stark in Wohnimmobilien investiert sind. Dieser Markt hatte aufgrund des Wohnraummangels in Deutschland eigentlich als relativ sicher gegolten, wenn auch als weniger renditestark als manches gewerbliche Segment. In einer zweiten Welle stehen jetzt aber auch solche Fonds unter Druck, deren Portfolio zum größeren Teil aus klassischen Büroimmobilien besteht. Anleger kündigen, Fonds müssen billig verkaufen Auch da gibt es unheilvolle Kreisläufe. Die Rendite für Staatsanleihen, die als Wertpapiere Konkurrenten für Immobilienfonds sind, ist zuletzt deutlich gestiegen. Höhere Inflations- und Zinserwartungen sind Gründe für den Renditesprung, aber auch Sorgen wegen überbordender Staatsschulden. 3,6 Prozent betrug die Rendite der Bundesanleihe mit zehn Jahren Laufzeit zuletzt; das ist viel nach Jahren mit Minirenditen. Immobilienfonds hingegen dürften dieses Jahr nach Schätzungen von Scope im Durchschnitt auf eine Rendite zwischen minus 0,5 und minus 1,5 Prozent kommen; 2025 waren es minus 1,2 Prozent. Das lockt nicht gerade. Anleger ziehen also Geld ab. Fonds geraten unter Druck, Immobilien zu verkaufen. Und einem Verkäufer, von dem man weiß, dass er unter Druck steht, bietet man nicht unbedingt die besten Preise. „Die Herausforderung liegt derzeit bei den Transaktionsmärkten, die seit der Zinswende im Jahr 2022 durch deutlich geringere Liquidität geprägt sind“, sagte eine DWS-Sprecherin. Dabei spielt für die Bürogebäude der Trend zum Homeoffice ebenso noch eine Rolle wie die geopolitische Unsicherheit und die wirtschaftliche Schwächephase. Vor allem mit energetisch ungünstigen Büroimmobilien in B-Lagen gibt es überall Schwierigkeiten. 3,7 Milliarden Euro Netto-Abflüsse aus Fonds Das Analysehaus Morningstar kommt für Januar bis Juli auf netto 3,7 Milliarden Euro Abflüsse aus offenen Immobilienfonds. Am stärksten betroffen war der „Uni Immo: Europa“ mit 949 Millionen Euro. Beim Hausinvest waren es 663 Millionen, beim Grundbesitz Europa RC etwa 575 Millionen und beim „Uni Immo: Deutschland“ 455 Millionen Euro. Die Kapitalanlagegesellschaften reagieren auf zweifache Weise: Manche Fonds werden geschlossen – andere zeigen die Folterwerkzeuge. Seit Januar nimmt der Wertgrund Wohn-Select D keine Anteile mehr zurück, im Februar folgte der Fokus Wohnen Deutschland, im Juni der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland. Kanam Grund hat im selben Monat verkündet, den Fonds Leading Cities Invest in die geordnete Abwicklung zu schicken. Und auch ein UBS-Fonds findet sich mittlerweile auf der Liste, wenn auch ein kleinerer: Der UBS (D) Euroinvest Immobilien ist jetzt in Liquidation, wie die UBS Real Estate mitteilte. DWS-Immobilienfonds unter besonderer Beobachtung Für besonders viel Aufmerksamkeit sorgen die Fonds der Deutsche-Bank-Tochtergesellschaft DWS. Das Portal Finanz-Szene vermeldete am Dienstag, hier könnten weitere Abwertungen drohen. Im Blick stehen dabei drei Fonds: der Grundbesitz Global, der Grundbesitz Europa und der Grundbesitz Fokus Deutschland. Das sind durchaus Schwergewichte der Branche. Laut Morningstar sind aus diesen Fonds zuletzt fast 900 Millionen Euro abgeflossen. Die DWS selbst kommuniziert nur das aktuelle Fondsvolumen, das sich auf rund sieben Milliarden Euro belaufen soll. Das entspreche etwa dem Stand von 2016. Dieser Vergleich soll insinuieren: Zwischenzeitlich war viel Geld von kurzfristig orientierten Investoren zugeflossen, das diese jetzt halt wieder abziehen. Neue Instrumente zur Liquiditätssteuerung Seit April können offene Immobilienfonds zudem mit neuen Instrumenten eine etwaige Liquiditätskrise abwenden, sogenannte LMT (Liquidity Management Tools). Dazu gehören unter anderem Gebühren für die Anteilsrücknahme, eine quotenmäßige Beschränkung der Rücknahme („Gating“) oder eine Verlängerung der Kündigungsfrist. Doch die Gesellschaften fürchteten deren Einsatz, vermeldet der Platow-Brief: „Den Notfallkoffer hält man lieber geschlossen.“ So üben sich jetzt Manager in dem Spiel, die Instrumente zu zeigen, ohne ihren Einsatz in naher Zukunft als wahrscheinlich darzustellen. Clemens Schäfer von der DWS sagte dem „Handelsblatt“, eine Aussetzung der Rücknahme von Anteilen stehe bei ihnen nicht an. Rechtlich vorbereitet habe die DWS zwei der Instrumente: Rücknahmegebühren und Rücknahmebeschränkungen. Zu Rücknahmegebühren äußerte er sich dezidiert: Er halte sie aktuell nicht für hilfreich. Was können Anleger nun machen? Trotz der schwierigen Lage für die Immobilienfonds gebe es auch Aspekte, die positiv stimmten, meint Scope. So seien die Immobilienportfolios mittlerweile „deutlich konservativer bewertet“ als vor zwei Jahren, was eine gute Basis für eine künftige Erholung der Renditen sei. Allerdings: Wer jetzt als Anleger dort Kaufkurse sieht, geht gleichzeitig eine Art Wette ein, dass dies auch andere Anleger so sehen und nicht weiter ihr Geld abziehen. Für eher langfristig orientierte Anleger gelten Immobilienfonds gleichwohl als eine gute Möglichkeit zur Risikodiversifizierung. Wer Immobilienfonds loswerden möchte, für den gelte es abzuwägen, schreiben die Verbraucherzentralen. Solange die Kapitalanlagegesellschaft Rückgaben zulasse, könne man seine Fondsanteile nach Ablauf einer Haltefrist von im Regelfall 24 Monaten kündigen. Die Rückgabefrist betrage meistens zwölf Monate. Der endgültige Rückgabepreis werde erst später festgelegt und könne höher oder niedriger ausfallen. Ein Verkauf über die Börse sei jederzeit möglich. Das könne weitere Verluste begrenzen, bedeute aber: Man erhalte in der Regel nur den niedrigeren Börsenpreis. Die Abschläge bekannter Fonds (siehe Grafik) liegen derzeit ungefähr zwischen 8,1 Prozent für den Deka Immobilien Europa und 50,8 Prozent für den Grundbesitz global.