Immobilienmarkt: So viel Geld müssen Käufer für eine Wohnung in München zahlen

Ende Oktober feiert der „Bauturbo“ Geburtstag: Im Herbst 2025 trat jene Gesetzesänderung in Kraft, die den Wohnungsbau in Deutschland durch vereinfachte und schnellere Genehmigungen beschleunigen sollte. Bislang jedoch sei vom Bauturbo „auch mit der Lupe nichts zu sehen“, bedauert Stephan Kippes, Marktforschungsleiter beim Immobilienverband Deutschland Süd (IVD). Vielmehr kränkele der Markt für Neubauimmobilien weiterhin – auch in München. Dort sei der Bedarf an Wohnungen zwar groß, die Bautätigkeit aber gering.

„Die Bauträger haben immer noch massive Probleme“, konstatiert Stephan Kippes bei der Vorstellung der neuen IVD-Analyse zu Wohnimmobilien in Bayern und München. Sie zeigt weiterhin zurückgehende Baugrundpreise – im Bereich der Geschosswohnungen in der Landeshauptstadt etwa um 8,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf nunmehr 2700 Euro je Quadratmeter.

Derweil bleiben die Kaufpreise für Immobilien in München nun schon seit zwei Jahren weitgehend konstant. So kostet eine Eigentumswohnung im Bestand mit gutem Wohnwert aktuell durchschnittlich 7750 Euro je Quadratmeter. Zum Vergleich: Im Herbst 2022 lag dieser Wert noch bei 9500 Euro – einerseits. Andererseits war diesem Höhepunkt ein jahrelanger Anstieg vorausgegangen, nachdem der Durchschnittspreis für eine bestehende Wohnung 2007 noch bei 2500 Euro pro Quadratmeter gelegen hatte.

Eine ähnliche Entwicklung gibt es auch bei den Kosten für andere Immobilienarten. So muss man laut dem IVD-Bericht etwa für ein Reihenhaus in München aktuell gut eine Million Euro hinblättern – 250 000 Euro weniger als noch vor vier Jahren. Der Preis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt derzeit bei 1,78 Millionen Euro, bei einer Doppelhaushälfte im Bestand sind es 1,34 Millionen Euro, und eine neue Eigentumswohnung kostet durchschnittlich 9900 Euro je Quadratmeter.

Sorgen bereitet dem IVD-Experten Stephan Kippes die weiterhin abnehmende Zahl an Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in München. Im vergangenen Jahr kamen in der Stadt lediglich 4324 neue Wohnungen hinzu – ein Rückgang um 36 Prozent im Vergleich zum Durchschnitt der Jahre 2010 bis 2020. Als Gründe für die maue Bautätigkeit verweist Kippes auf die Kombination aus gestiegenen Zinsen und höheren Baupreisen, unter anderen wegen der Lohn-, Energie- und Materialkosten.

Hinzu komme, dass Bauträger ihre Grundstücke oftmals noch zu früheren und damit höheren Preisen erworben hätten. Mit Blick auf die jetzige Marktsituation lohne es sich dann mitunter nicht, den Bau zu starten. Die Folgen seien auch in der Region München zu sehen, etwa in Form von seit Jahren verwaisten Baugruben. Laut der IVD-Analyse gibt es in der Landeshauptstadt einen Bauüberhang von mehr als 34 000 Wohnungen, die zwar genehmigt aber bislang nicht fertiggestellt wurden.

Der deutschen Wohnungsbaukrise ein Ende machen könnte nach Meinung einiger Experten mittelfristig der sogenannte „Silver Tsunami“. Gemeint ist damit, dass Millionen Immobilien, die im Besitz der geburtenstarken Babyboomer-Generation sind, in den nächsten Jahrzehnten auf den Markt kommen werden. Die Annahme, dass diese Objekte schlagartig verkauft würden, sei jedoch irrig, betont Stephan Kippes. Er lehnt den Begriff „Tsunami“ auch deshalb ab.

In strukturschwachen Regionen, wo es jetzt schon Leerstand gebe, könnten die frei werdenden Immobilien der Babyboomer tatsächlich zu Problemen führen, schätzt Kippes und fordert daher „eine gezielte Strukturpolitik, die das auffängt“. In Ballungsräumen wie München werde das Phänomen den Wohnungsmangel aber nicht lösen, ist der IVD-Experte überzeugt. Schließlich würden die Immobilien der Babyboomer sukzessive und über einen längeren Zeitraum auf den Markt kommen. „Das hilft wenig, denn wir brauchen die Wohnungen jetzt“, betont Kippes.

Den großen Bedarf unterstreicht eine Forsa-Umfrage, wonach zwei Drittel der Mieterinnen und Mieter in Deutschland gerne in einer eigenen Immobilie wohnen würden. In der Gruppe der 18- bis 29-Jährigen äußern gar 82 Prozent diesen Wunsch. Bei der Frage nach den Gründen, an denen ein Immobilienkauf bislang gescheitert ist, steht das zu geringe Eigenkapital mit 48 Prozent ganz oben. Weitere 40 Prozent der Mieterinnen und Mieter geben an, dass ihr Einkommen zu gering ist, um einen Immobilienkredit bedienen zu können.

Mehr als 300 Bewerbungen und keine Rückmeldung, Zimmer so klein, dass kaum eine Matratze Platz hat, oder Angebote von einer Nackt-WG: Drei Studienanfänger erzählen, wie schwierig und teuer die Wohnungssuche in München ist.

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Der Immobilienverband IVD stellt die Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen und Häuser vor. Was den Experten Sorgen bereitet und was der „Silver Tsunami“ für die Stadt bedeuten könnte.