Wohnen ist eine der drängendsten sozialen Fragen unserer Zeit. Doch die öffentliche Debatte fixiert sich zu sehr auf das fehlende Angebot. Das greift zu kurz. Denn günstiger Wohnraum fehlt auch, weil der vorhandene Wohnraum höchst ineffizient verteilt ist. Vor allem junge Familien suchen größere Wohnungen, während viele Ältere durch alte Mietverträge daran gehindert werden, in kleinere Wohnungen umzuziehen, ohne mehr Miete zu zahlen. Eine Studie des DIW Berlin zeigt das Dilemma: Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person hat sich seit den Fünfzigerjahren auf rund 49 Quadratmeter mehr als verdoppelt – eine der höchsten weltweit. Gleichzeitig schrumpfen die Haushalte, und viele Menschen leben in Wohnungen, die für ihre aktuelle Lebenssituation zu groß sind. Um dieses Mismatch zu lösen, macht derzeit ein Vorschlag die Runde, der auch kürzlich in einem Kommentar in der ZEIT diskutiert wird : Der Mieterschutz bei bestehenden Verträgen soll gelockert oder ganz aufgehoben werden. Die Idee: Die Mieten zwischen alten und neuen Verträgen sollen sich angleichen, damit ältere Menschen, deren Kinder ausgezogen sind, ohne finanzielle Nachteile in kleinere Wohnungen ziehen können. Das würde den Wohnungsmarkt beleben und eine bessere Verteilung ermöglichen. Tatsächlich bestätigt die Forschung , dass Mietregulierung oft dazu führt, dass Wohnraum ineffizient verteilt ist und die Mobilität von Mieterinnen und Mietern gebremst wird. Höhere Mieten verschärfen die Situation doch nur Nicht nur der Mangel an Wohnungen in Ballungszentren ist entscheidend, sondern vor allem die geringe Verfügbarkeit von bezahlbaren Wohnungen auf dem Markt. Der Siebte Armuts- und Reichtumsbericht der Bundesregierung zeigt die Konsequenz: Fast jeder achte Haushalt muss mehr als 40 Prozent seines Einkommens fürs Wohnen aufbringen, bei Menschen in Armut sogar jeder dritte. Neue Mieter und Mieterinnen – häufig Jüngere, die aus dem Elternhaus ausziehen oder Familien gründen – tragen die Hauptlast dieser Entwicklung. Doch "unten öffnen, oben deckeln" würde die soziale Schieflage nicht lösen, sondern verschlimmern. In Regionen mit Wohnungsknappheit würde die Lockerung des Mieterschutzes die Bestandsmieten deutlich erhöhen, ohne die Mieten bei Neuvermietungen zu senken. Eine Studie meines Kollegen Konstantin Kholodilin bestätigt: Mietregulierung senkt die Mieten in regulierten Einheiten, führt aber im unregulierten Segment regelmäßig zu höheren Mieten. Mehr noch: Das "oben deckeln" würde nicht funktionieren, da steigende Mietspiegel Eigentümern bei Neuvermietungen noch höhere Preise erlauben würden. Die einzigen großen Gewinner wären die Wohnungseigentümer. Auch der Erwerb von Wohneigentum würde für junge Menschen noch schwieriger. Eine radikale, aber sozial gerechtere Alternative wäre, den Mietspiegel auf das Niveau eines Stichtages, zum Beispiel den 1. Januar 2014, zu senken. Damals lagen die Mieten näher an ihrem langfristigen Durchschnitt. Danach würden sie jährlich mit dem nominalen Wirtschaftswachstum steigen. Eigentümer würden am Wohlstandsgewinn der Gesellschaft beteiligt, aber nicht überproportional profitieren. Die Mieterhöhung hätte seit 2014 somit drei bis vier Prozent betragen, statt in manchen Ballungsräumen zehn Prozent oder mehr. Ausnahmen wären notwendig für Immobilien, die nach diesem Stichtag erworben wurden, sowie für solche, bei denen Eigentümer weit über den üblichen Erhalt hinaus investiert haben. Zusätzlich könnte eine starke Besteuerung von Wertsteigerungen bei Immobilien den Markt regulieren. Beide Instrumente zusammen – Absenkung des Mietspiegels und Besteuerung der Immobiliengewinne – würden den Wert von Wohnimmobilien reduzieren. Eigentümer, vor allem Spekulanten, hätten starke Anreize, zu verkaufen. Der Erwerb von Wohneigentum würde für junge Familien wieder möglich sein.